La situazione in Egitto

Riprendo la domanda che un lettore e diversi investitori hanno giustamente posto: che impatto avranno le proteste in Egitto?

Dopo un'attenta analisi della stampa egiziana ed internazionale, queste sono le mie considerazioni esposte mercoledì 26 gennaio , confermate tra l'altro lo stesso mercoledì e giovedì da fonti di comunicazione come Reuters:

"E' bene a mio avviso precisare che Tunisia, Algeria ed Egitto sono tre paesi piuttosto differenti tra loro percui l'impatto di queste rivolte sarà diverso per ogni paese.

Parlando dell'Egitto bisogna valutare le motivazioni delle rivolte e chi le sta compiendo.

Le rivolte sono state messe in atto da un folto gruppo di giovani attivisti che protestano per la carenza di lavoro giovanile e perchè vogliono un aumento del salario minimo; protestano contro le misure repressive messe in atto dalle forze di polizia nell'esercizio del loro lavoro; contro la corruzione; contro il governo Mubarak, che considerano dittatoriale e soppressivo della libertà di espressione di altri personaggi politici.

Insomma protestano per una pura ideologia, e questo è confermato anche dal fatto che, anche se nelle rivolte c'erano dei giovani componenti della "Fratellanza Musulmana", l'organizzazione non ha minimamente incitato la partecipazione alle proteste.

Ritengo che il governo egiziano si prodigherà, anzi dalle ultime notizie della stampa egiziana (non italiana, lo preciso) lo sta già facendo, al fine di studiare delle riforme a favore del popolo e dar così corso alle richieste degli attivisti.

Inoltre ricordiamoci che gli Stati Uniti, che hanno forti interessi con l'Egitto, si sono già attivati fornendo un aiuto diplomatico al governo. L'Egitto è troppo importante per loro e non possono permettersi di perdere un tale appoggio, percui faranno del loro meglio affinchè tutto si risolva in breve tempo.

E non trascureranno nemmeno l'aspetto politico del paese. Oggi è troppo presto per fare previsioni, in ogni caso gli interessi in ballo sono tanti ed elevati sia per l'Egitto, che per gli Stati Uniti, e questi ultimi si adopereranno affinchè il risultato delle elezioni andrà anche a loro favore.

Per quanto riguarda le influenze di questa situazione, ad oggi si è avuto un impatto sulla borsa egiziana, che ha registrato un calo, e sulla valuta. Ma sono ancora tutti in attesa di vedere gli sviluppi della situazione, che alcuni sostengono finirà in una bolla di sapone.

Probabilmente il turismo subirà una contrazione, ma secondo me limitatamente alle zone "calde", mentre le zone del Mar Rosso (Sharm, Hurghada e Marsa Alam) - non coinvolte nelle rivolte - secondo me manterranno pressochè inalterate le presenze.

In ogni caso, vorrei riportare alla mente quanto successo dopo l'attentato a Sharm nel 2005: l'impatto sul turismo, nel suo complesso, è stato minimo e limitato nel tempo.

Io sono fiduciosa, e sono convinta che la situazione in Egitto si risolverà positivamente."

Come dicevo varie ed autorevoli testate giornalistiche confermano la mia tesi e sono stati pubblicati i primi articoli (fonte Reuters) sull'impatto che le proteste in Egitto avranno sul turismo, principale (e forse unico!) aspetto che può influire sull'investimento immobiliare in Egitto.

Innanzitutto ci tengo a ricordare che le proteste non coinvolgono l'intero Egitto, come erroneamente presentano i tg italiani, bensì sono concentrate al Cairo, qualcuna a Suez e si è registrato un episodio isolato a  Sallum, città al confine con la Libia, e non hanno raggiunto le zone turistiche.

Facciamo una prima analisi: QUANTO E' IMPORTANTE IL TURISMO PER L'EGITTO?

- premettendo che il PIL dell'Egitto è di oltre il 5% (da fare invidia a noi italiani ed europei), il turismo rappresenta l'16% della produzione interna lorda (dato registrato nel 2009, mentre i dati del 2010 dimostrano che la percentuale è aumentata sino al 20% grazie all'introduzione di nuovi voli da parte delle compagnie low cost).

Preciso che il mercato immobiliare rappresenta circa il 9% della produzione interna lorda;

- fornisce 1/8 delle opportunità di lavoro nel più popoloso paese arabo;

- nel 2009 sono stati registrati 12.5 milioni di turisti, mentre solo al primo trimestre 2010 è stato registrato un aumento delle affluenze del 29%. Nel 2009 il turismo ha registrato entrate per 10.8 miliardi di dollari, e solo a settembre 2010 ha registrato entrate per 9 mld di $;

- il turismo è la fonte primaria di introiti provenienti dall'estero.

Ecco cosa scrive Reuters:

"DOVE E' MAGGIORMENTE CONCENTRATO L'AFFLUSSO TURISTICO IN EGITTO?

- Le maggiori località turistiche sono ben lontane dalle città protagoniste delle rivolte di questi giorni.

- Le località del Mar Rosso sono quelle che attraggono il maggior numero di turisti.

- Anche il Museo Egizio e le Piramidi di Giza, ubicati nei luogi dove si sono svolte le proteste, attraggono molti turisti

- Famose sono anche le località più a sud, come Aswan e Luxor

- I turisti provengono maggiormente da Italia, Russia, Francia, Germania, Gran Bretagna (e Polonia, aggiungo io)

LE SOCIETA' TURISTICHE SONO PREOCCUPATI PER LE PROTESTE?

- Hamed El Chiati, presidente del colosso egiziano Travco ha detto: "considerato il fatto che la dimostrazione basa su motivazioni pacifiche, non credo avrà alcun impatto negativo. A patto che, ovviamente, le dimostrazioni abbiano un termine."

- Un rappresentate di Thomas Cook UK e Irlanda ha detto: "continuiamo a monitorare la situazione in Egitto e siamo in costante contatto con il ministro dei esteri britannico. I nostri esperti sul posto ci hanno assicurato che le dimostrazioni non hanno in alcun modo avuto ripercussioni in nessuna località del Mar Rosso".

COME HA REAGITO L'INDUSTRIA DEL TURISMO AI PRECEDENTI EPISODI?

- L'industria ha piuttosto sofferto dopo il fatto dei 58 turisti uccisi a Luxor nel 1997, ma dall'epoca si è "temprata" molto bene.

- L'11 settembre, la seconda intifada palestinese, gli attentati accaduti tra il 2004 e il 2006 hanno tutti avuto come conseguenza una temporanea diminuzione delle affluenze turistiche, da cui il settore si è ripreso molto bene ed in fretta.

- Le proteste non saranno una motivazione così forte da dissuadere i turisti a recarsi in Egitto. Ma potrebbe essere che le notizie sui giornali sui disordini in Tunisia, Libano o altrove nel Medioriente, aiutino alcuni turisti a propendere momentaneamente per mete meno presenti sui titoli di giornali."
Questo è quanto dice Reuters.

Le ultime notizie riportano la posizione degli Stati Uniti: Obama e la Clinton stanno spingendo il presidente Mubarak ad adottare una serie di riforme che incontrino le richieste dei dimostranti.

E sapete anche cosa vi dico? Nell'ipotesi un domani entrasse al governo l'attuale opposizione, la fratellanza musulmana, o ancora El Baradei, in primo luogo sarebbero comunque moderati e non estremisti e non cambierebbe poi tanto rispetto al governo Mubarak; in secondo luogo l'entrata al governo di un nuovo partito perchè mai dovrebbe avere ripercussioni sul turismo? E' come dire "se torna al governo la sinistra, non vado più in vacanza in Italia".
Ricordiamoci che la fratellanza musulmana è presente dal 1928, costituisce in Egitto una formazione politica che si richiama al dovere di fedeltà ai valori islamici tradizionali, rifiuta la lotta armata e solo grazie a Mubarak ha potuto partecipare alle elezioni.

Come ultima considerazione, vi invito a riflettere sulla, a mio avviso, intelligente dichiarazione rilasciata dal Ministro degli Interni egiziano Habib al-Adli: "Il sistema dell'Egitto non è debole. Siamo un grande Stato, la cui amministrazione è supportata dal popolo. Saranno i milioni che decideranno il futuro della nazione. La nostra nazione è stabile e non sarà scossa da tali azioni."

Perciò, ribadisco, sono fiduciosa.

E se qualche investitore mi chiede se è il caso di preoccuparsi per il suo investimento, rispondo tranquillamente di NO.

E se qualche potenziale investitore mi chiede se è il caso di investire ancora in Egitto, rispondo tranquillamente SI.

Per qualsiasi cosa sono a disposizione anche via mail! info@dolcecasaitaly.com

PREVISIONI PER IL MERCATO IMMOBILIARE INTERNAZIONALE: QUALI DESTINAZIONI PER IL 2011?

Eccoci al consueto appuntamento di inizio anno, le previsioni per il mercato immobiliare internazionale per questo 2011!

Il mercato immobiliare internazionale si sta muovendo verso una direzione positiva, ma non tutti i Paesi stanno dimostrando una ripresa, sia essa solo abbozzata o costante.

Pertanto l'investitore per questo 2011 deve agire e valutare con molta cautela e selezionare con attenzione i mercati a cui rivolgersi prima di acquistare.

Il mondo non si muove più in un'unica direzione, come accadde durante la crisi o durante il "bull market" tra il 2006 e il 2007. I mercati di alcuni paesi sono ancora in discesa (ad esempio Spagna, Irlanda, Bulgaria, Grecia), altri si stanno riprendendo, come ad esempio la Gran Bretagna, ma sono ancora troppo altalenanti; altri ancora continuano la loro ascesa (Brasile).

In ogni caso il quadro globale vede segni di ripresa. Il mercato immobiliare internazionale sarà sicuramente interessato da un trend positivo a lungo termine che vede protagonista l'assestamento delle forze economiche.

Ma in tutto questo scenario quali sono quindi gli "hotspots", le destinazioni dove rivolgersi?

Si prevede che le destinazioni più "calde" per il 2011 saranno il Brasile in pole position, immediatamente seguito dall'Egitto, e poi la Turchia.

Brasile

Il Brasile continua a dimostrare un'economia in costante crescita, e un'offerta immobiliare ancora inferiore alla domanda: il Brasile necessiterà di 2 milioni di nuove case nei prossimi 4 anni, in quanto la nuova Presidente Dilma Rousseff continua la riforma sociale attraverso nuovi progetti, sulla scia del successo di Minha Casa Minha Vida, grazie a cui i Brasiliani possono ora acquistare una nuova casa, adeguata alle proprie esigenze.

Inoltre, le scoperte di riserve petrolifere e l'assegnazione di Fifa 2014 e delle Olimpiadi 2016 sono stati eventi decisivi che hanno decretato le enormi potenzialità del Paese per il prossimo futuro.

C'è però da considerare che il Brasile non è più una scelta del tutto economica: la crescita sinora registrata, e l'interesse di investitori locali ed internazionali hanno influito sui prezzi degli immobili, che sono saliti anche del 15-20% in brevissimo tempo. Pertanto è necessario valutare attentamente le varie opportunità di investimento e scegliere quelle dal miglior rapporto qualità/prezzo e con un elevato potenziale di occupazione, sia esso a livello residenziale (non dimentichiamo le potenzialità del mercato locale!) o turistico (ricordiamoci che il turismo sia locale che internazionale è in continua ascesa e ci sarà di conseguenza sempre più richiesta di alloggi vacanza).

Egitto

L'Egitto ha registrato dati economici davvero positivi, soprattutto nell'ultimo anno (Pil 5.8%/6%; prezzi immobiliari + 5% nel primo trimestre 2010), e ha spazio per ulteriore sviluppo. L'Egitto è ancora un classico paese emergente, dove si trovano prezzi accessibili e dove il potenziale di crescita è molto elevato.

Il Mar Rosso, dove il sole splende 12 mesi all'anno, dove il turismo è in continua ascesa, non ha risentito più di tanto della crisi economica mondiale, anzi mantiene dei valori che lo rendono davvero appetibile: parliamo ad esempio di rendite medie del 9% e rivalutazione immobiliare annua al 14%  circa.

Il settore immobiliare è fervido e il mercato immobiliare è ben lontano dalla saturazione, anzi, la domanda immobiliare è in continuo aumento.

E' bene fare una panoramica sulle 3 principali località del Mar Rosso: Sharm El Sheik, Hurghada e Marsa Alam.

Sharm è risaputo essere una località un po' "inflazionata" sia a livello turistico che a livello immobiliare, ma mantiene bene i valori, anche se i prezzi per gli immobili in prima linea sono davvero elevati. Oggi come oggi, per avere dei prezzi accessibili è necessario acquistare in terza linea, quindi lontano dal mare e ciò non permette di massimizzare l'investimento.

Hurghada si è sviluppata negli ultimi 10 anni, periodo in cui hanno investito anche i famosi marchi Blue Chip (Mac Donald's, Hard Rock Cafè, etc) diventando meta rinomata a livello europeo e dove si possono fare ancora degli affari interessanti. L'importante è optare per le ultime proprietà rimaste in prima linea, quindi è bene affrettarsi ad investire ad Hurgada in quanto ci sono solo due progetti in prima linea con spiaggia privata, elemento fondamentale - mi ripeto - al fine di massimizzare l'investimento.

Marsa Alam è l'ultima nata, meta più esclusiva del Mar Rosso, attualmente in forte espansione. Proprio perchè è la meta più recente, i prezzi sono accessibili e gli immobili risultano essere pertanto un'ottima opportunità di investimento nel medio/lungo termine in quanto saranno protagonisti di una rivalutazione davvero interessante. 

Turchia

Già dall'estate scorsa la Turchia ci ha sorpreso con le sue performance economiche.

La Turchia ha sofferto molto della crisi mondiale ma ne è uscita rapidamente e attualmente la sua crescita è la più veloce dell'aera europea, tanto che è stata definita dai giornali di settore "il mercato più attraente", con un aumento medio del PIL nell'ultimo anno dell'8-10%, tanto che per il biennio 2011/2012 si prevede un PIL ad oltre il 5%.

Anche il turismo ha registrato dati estremamente positivi, diventando uno dei settori più dinamici ed in forte sviluppo del Paese. La Turchia nel corso degli anni è diventata una destinazione turistica molto apprezzata, soprattutto dal pubblico europeo: nel 2005 si sono registrati circa 24 milioni di turisti, mentre nel 2008 il numero di visitatori è salito sino a sfiorare i 31 milioni.

La crescita del Paese si riflette anche nel settore immobiliare, dove si è registrata una crescita del 21.9% nel settore delle costruzioni solo nell'ultimo trimestre del 2010.

La Turchia è oggi un serio concorrente economico; ha saputo uscire dalla crisi e dalla recessione e ora capitalizza sui propri fondamentali chiave, sperimentando un periodo di crescita e prosperità.

I vantaggi nell'acquistare una proprietà in Turchia?

- Prezzi accessibili (prezzo medio per appartamento standard € 40.000)

- Redditività annua 5-10%

- Tassazione favorevole

Questi sono i 3 "hotspots" dove sicuramente investire per questo 2011.

La Florida è invece un paese da "tenere sott'occhio": sebbene il mercato sia ancora instabile e sia prevista una nuova ondata di forclosures, attrezzandosi bene è possibile fare dei buoni affari, che frutteranno nel lungo termine.

Quest'anno ci concentreremo ancora su Egitto, con il nuovo progetto di Hurghada, sul Brasile e a breve proporremmo anche la Turchia.

E voi, che destinazione scegliete?

Per ulteriori informazioni e approfondimenti non esitate a contattarci! info@dolcecasaitaly.com